房地产政策分析及行业建议报告（精选10篇）

随着时代的发展，个人素质不断地提高，很多事情都会用到报告，而且在写作上，格式会有不用程度上的变化，房地产政策分析及行业建议报告应该怎么写，小编在这里给大家整理了房地产政策分析及行业建议报告（精选10篇），欢迎大家来阅读，希望对大家有所帮助。

房地产政策分析及行业建议报告1

一、调研前言

长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的’现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

（一）调研时间及地点xx年初至xx年末长沙市区

（二）调研对象及范围长沙市区随机抽取的400户住民

（三）调研目的了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。

（四）调研方法随机抽样调查法和上门访问调查法

（五）调研结论

通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

二、情况介绍

通过本次调查我们了解到了：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。其中：租公房23户占5.75%，租私房14户，占3.50%，自由私房360户，占90.0%，其他3户，占0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94.68%。拥有三居室以上的家庭占46.21%.除现住房之外还有一套住房占19.84%，有两套占1.38%还有3套占0.82%，拥有两套以上占22.04%。现在长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

三、分析预测

（一）长沙市人均住房和市区人口分析从1980年开始到XX年，长沙市的人均住房使用面积随着市区人口数的增加而增加，市区人口数由1980年的101.94万人增加到XX年的218.75万人，人均住房使用面积由1980年的7.67增长到XX年的21.64，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。

（二）收入层次与住房建筑面积情况分析10%的最低收入户住房建筑面积19.88平米，10%的低收入户住房建筑面积21.72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28.50平米，10%的高收入户住房建筑面积35.93平米，10%的高收入户住房建筑面积43.60平米，总平均29.21平米。从而可以看出收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。

（三）住房类型和现有住房数分析5.75%是租赁公房，3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中，2.0%是单栋配套楼房，89.25%是单元式配套住宅，5.5%是普通楼房，3.25%是普通平房。而居室类型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有两套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。

（四）长沙市房地产开发情况分析

1、长沙市施工和竣工房屋面积从1998年到XX年施工房屋面积从339.01平方米增长到3270.34平方米，竣工房屋面积从98.38平方米增长到699.90平方米，房屋售出面积，从39.97平方米增长到985.09平方米。

由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。

2、房地产品房空置面积XX年长沙市房地产商品房空置面积65.63万平米，其中空置1—3年面积49.42万平米，空置3年和3年以上面积5.70万平方米。

从而可以看出长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。

四、结论及建议

通过此次调研，可以看出长沙市从1980年到XX年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。

房地产政策分析及行业建议报告2

随着城市化进程的不断加快，x县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。

一、基本概况：

20xx年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房20xx套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。

20xx年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。

二、存在问题：

1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。

2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。

3、开发企业资金短缺。20xx年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。

4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。

5、受20xx年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。

三、下步打算：

1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20xx年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。

2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。

3、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20xx年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7.06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。

4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。

5、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。

6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。

8、加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。

房地产政策分析及行业建议报告3

一、民生维度：房价由上涨压力转为下跌压力，2022年民生角度难以对政策持续回暖形成制约
房价的过快上涨会使得居民住房问题越发突显，不利于民生，因此政府会从民生角度出发关注房价上涨是否合理。我们从绝对房价涨幅、相对房价涨幅及房价预期三个角度阐述当前房价上涨压力已转小，反而变为下跌压力与预期，与过去五年（17-21年）相比，民生角度难以“制约”政策的持续回暖。

1.绝对房价角度：2021年下半年以前，房价仍是上涨压力，而后转为下跌压力

2018年8月份，有关部门官网第一次出现“稳地价，稳房价，稳预期”的表述后，或意味着房价的区间管理进入常态，从我们的角度理解，一方面，市场普遍认为的绝对房价上涨5%或是一个上限指引，另外一方面，从房价与GDP的关系来讲，如果房价大幅超涨名义GDP，则意味着居民财富增长赶不上房价上涨，也是一个相对指标；

虽然数据充满了失真，即官方统计局70城房价来看，到2021年下半年，房价同比回落趋势才开始出现，房价上涨的压力才开始逐步减小，而在这之前的五年，房价一直存在上涨压力。这期间经历了2016年930开始的“限价”，以及2018年开始的“稳价”（2018年8月份后到2019年统计局口径房价上涨的背后或是限价政策的“放开”变为区间管理的“稳”价）；

2.相对房价角度：房价增速开始远离GDP中枢向下，预计2022年上半年或出现低于CPI的实际贬值特点

如果把失真房价还原，从更真实的反应趋势的百城住宅价格指数观察，上轮周期中的16-17年，房价大幅超涨名义GDP，这意味着新市民购房压力加速转大，其背后是扭曲的土地供应制度已难以支持“住宅补贴工业”。

同样，从统计局官方70城数据看，房价超涨名义GDP的压力也是从2021年下半年开始明显转弱。将房价同比与CPI同比增速及GDP同比增速相比较，房价增长低于CPI增长代表房价增速慢于通胀，可谓实际贬值，房价同比高于名义GDP同比说明房价增速快于经济或财富增长，我们定义其为泡沫，通常情况下，房价同比增速介于两项同比增速之间。

预计22年初房价同比将向下穿越CPI同比，广义资产贬值现象出现。21年Q4名义GDP同比为-1.6%，剔除疫情基数影响的更真实同比（较19年复合增速）为2.5%，21年12月CPI同比增速为1.5%，而21年12月房价同比增速为2.0%（较GDP真实同比低0.5PCT，较CPI同比高0.5PCT）。也即，房价同比较名义GDP同比中枢剪刀差有明显拉大，开始远离GDP此前中枢，而较CPI逐步靠近，同比差值进一步缩小，在当前销售负增长继续扩大背景下，房价同比增速或仍将面临持续的下行压力，预计22年初房价同比将不及CPI同比增速，广义资产贬值现象出现。

3.预期角度：预计2022年2季度房价同比转负，房价下行压力加大

通常情况下销售变化领先于房价变化（先量后价），将季调后的销售额环比与滞后约5个月的房价环比进行比较，具有较好的拟合性，即销售领先房价5个月左右。

在2022年年度策略报告里，我们基于历史环比等特征预测销售同比增速于4月份左右见底后反弹，但这个底部预测是基于历史数据规律的，因此，部分研究认为政策维持现状就能自然见底v形反转是有问题的，因为预测已包含了历史政策宽松的贡献，也即，没有政策持续改善，后续复苏的曲率可能很平。因此，如果希望销售和房价能按照预测节奏反弹，那么政策也必须有相应或高于历史的力度，否则房价回升节奏也将慢于预期。

基于未来政策出台节奏，若需求端政策出台力度大于或快于历史，销售及房价环比回升速度将快于预期，就此将房价环比仅滞后销售环比4个月作为积极假设；若需求端政策出台力度与历史类似，回升速度合理，就此将房价环比滞后销售环比5个月作为中性假设；若需求端政策出台力度小于或缓于历史，回升速度慢于预期，就此将房价环比滞后销售环比6个月作为消极假设。综合三种假设，我们预计单月房价环比转正最快也要4月份（积极假设）后出现。

基于房价环比滞后于销售额环比约5个月的中性假设，我们预计同比口径房价或于4月后转为负增长，房价或由21年的上涨压力转为下跌压力。（报告来源：未来智库）

二、风险防范维度：房价下行趋势形成中段，资金链压力超历史最差水平
房价下跌角度：房价上涨过快给民生带来压力，而下跌过快可能带来风险，上涨过程中通常伴随的加杠杆，在遭遇价格反向的时候可能会使得抵押品变得不足（所谓“爆仓”），这一方面有居民购房杠杆对应的抵押品（房屋），另外一方面也有企业部门杠杆对应的抵押品（在建工程），除此之外，还有地方平台用以当作抵押品的“储备性用地”。并不是谁都有驾驭杠杆的能力，这也是外部调控政策的必要性出发点。

资金链角度：房企资金来源包含销售回款，各种筹资活动等甚至包括供应链融资间接带来的无息负债。而房价下跌实际上是需求下行的滞后表达，周期下行过程中，销售回款承压，供应链资金缓付增加，如果像2021年下半年一样，又同时遇到主体信用融资的收紧，那么即便节点性融资（前融、开发贷等）是通畅的，因为少了非节点性融资的削峰填谷效果，房企的资金链压力会在合成谬误下加速加大，甚至出现“突然死亡”，当然，所谓的合成和分解谬误本身也是一种市场自我调节的表现。所以，观察资金链水平或是有效跟踪金融口政策走向的方法。

多说一句供应链融资的题外话，虽然不同企业运用供应链融资的初衷大不相同，有的目的是改善供应链的现金流，有的是转嫁杠杆，但我们今天并不讨论这个内容后面的契约精神，一个行业供应链融资的滥用通常是这个行业见顶或衰退的开始，或需警惕当前部分制造业对供应链融资的滥用。

1.房价下跌：目前或仍处于下跌水平的中段，地方因城施策基本同步于基本面下行节奏，暂未有明显的提前特点；结构上不同能级城市分化较历史更为明显，预计后续随着房价下行压力增加政策逐步在更多城市改善，力度或强于11-12年

（1）复盘历史，认为需求端政策放松为历史下行周期的主要结束方式，而需求端放松的力度取决于房价下行的特点（幅度，速度，持续时间与结构特点），如11-12年房价下行周期各项指标表现均好于14-15年，对应政策层面11-12年为城市层面政策微调、14-15年为全国层面政策宽松

需求端政策放松既有利于潜在需求的释放，也可为市场提供积极信号，让购房者重拾对房价的信心，是结束下行周期的主要方式，当然，对于不同的市场情况政策宽松的力度也会有所不同，历史上需求端政策放松力度与房价下行特点相关性较高，累计下跌幅度大，持续时间长，下跌速度快均会对政策的宽松程度有所影响。以下我们会先就历史政策做梳理，再结合多个维度对当前房价所处位置进行阐述。

从政策角度复盘我国近十年（2011-2021）的房价变化，大致可划分为三段政策紧缩周期及两段政策宽松周期。在16年末中央经济工作会议重提“加快研究（房产市场）长效制度”之前，宽松周期的触发方式主要为需求端购房贷款等政策放松以及较为宽松的货币环境，下行周期的触发方式主要是限购限贷政策收紧，“建立房产市场长效机制”以来（16末以后），全国层面政策“一刀切”现象减少，更多是因城施策。

2010/1-2012/3政策紧缩周期的主要触发政策为国四条（09年12月颁布）、新国八条（11年1月颁布）等，主要内容为提升二套房首付比例，限制二套房购买等；2012/4-2013/3政策宽松周期主要是两次降息降准下货币环境趋于宽松，同时政策调控未进一步加码，城市层面有公积金放松等需求端政策微调，长期需求积压快速释放；2013/4-2014/8政策紧缩周期的主要触发政策为新国五条（13年3月颁布），限购进一步升级；2014/9-2016/9政策宽松周期主要是全国层面需求端政策放松，930新政（14年9月颁布）及330新政（15年3月颁布）旨在支持刚性及改善性需求，放松购房贷款；2016/10至今的政策紧缩周期开始于多地限购限贷的收紧，“房产市场长效机制”下，多项供给侧政策（三道红线、两集中等）相继出台。

具体看12年3月左右及14年8月左右两段下行周期底部政策，12年初的底部政策主要是地方层面，而14年中的底部政策则为全国层面宽松。12年主要是地方层面，自11年下半年以来，105个监测城市中，北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。而14年中的底部政策则为全国层面宽松，如14年9月份颁布的930新政及15年3月份颁布的330新政，全国层面放松限贷，政策放松程度远强于12年初，政策宽松程度的差异化与实际房价的下行特点具有较强相关性，我们将在后文展开说明。

（2）当前房价累计环比跌幅为1.0%，持续时间4个月，判断处于房价下行周期中段，预计此轮房价累计跌幅将达1.4%-1.9%，持续时间将达7-9个月，整体情形将略差于11-12年，好于14-15年。当前少部分城市已出现政策微调，但相比于11-12年城市层面政策微调力度或暂显不足，判断后续政策将持续好转，力度略强于11-12年，否则房价下跌幅度及持续时间或差于我们的预测

在21年下半年市场风向快速转变的情形下，各地因城施策，从房价下跌初期的变相放松限购、公积金放松等，到近期的下调首付比，各城市政策的宽松程度与各城市房价的下跌程度比较吻合，基本同步于基本面下行节奏。

从绝对房价角度来看，近十年70城房价共出现三次负增长，第一次是从11年10月至12年5月，持续时间约8个月，70城房价累计下跌1.4%；第二次从14年5月至15年3月，持续时间约11个月，70城房价累计下跌6.6%，第三次从21年9月开始，截至21年12月已持续4个月，累计下跌1.0%。

同步于前文民生维度对房价环比的预测，如果政策能持续好转，与历史底部政策相仿，如11-12年多城的楼市政策调整，此轮房价环比或于22年3-5月份见底，房价下跌预计持续时间约7-9个月，房价累计下跌约1.4%-1.9%；在此种情景下，对比累计下跌幅度，仍将略差于2011-2012年，好于2014-2015年；对比持续时间，与2011-2012年相同，好于2014-2015年。就目前来看，少部分城市已出现政策微调，但政策调整城市数量仍不及11-12年，判断后续政策改善将持续、底部政策力度略强于11-12年，否则房价下跌幅度及持续时间或将差于预期。

（3）目前房价环比“跌速”为-0.3%，若春节后需求端政策能因城施策加速改善，预计环比跌速或已接近底部，后续或有收窄。预计此轮下行周期整体环比跌速底部与11-12年相当，好于14-15年；分城市能级来看，当前不同城市能级环比分化较为明显，目前来看，二三四线城市环比跌速已经明显快于一线，环比跌速特征差于11-12年；分城市来看，部分弱三四线城市由于偏弱的购房需求叠加较差的房价预期，实际房价或已出现较为严重的下跌，预计此轮政策改善需要在结构上更多体现力度

我们把70城房价单月环比跌幅定义为跌速，从房价跌速来看，21年12月70城新增商品房均价环比为-0.3%，与11-12年下行周期底部（12年3月）相当，较好于14-15年下行周期底部-1.2%（14年8月）。若春节后政策能因城施策加速改善，预计环比跌速或已接近底部，22年5月房价环比增速有望转正。

分城市能级来看房价环比，21年12月一线城市新增商品房均价环比-0.1%（上海+0.4%，北京持平，深圳-0.1%，广州-0.6%）；二线城市新增商品房均价环比-0.3%；三线城市新增商品房均价环比-0.3%，一线城市房价表现出较强韧性。相比于11-12年及14-15年，此轮下行周期目前已经表现出能级分化较历史更为明显的特点，二三四线城市下跌速度明显快于一线，明显差于11-12年的。

为更好的对比此轮下行周期与11-12年下行周期的结构性差异，我们从城市维度出发，对不同跌速的城市数量进行了统计划分，并做出11-12年房价环比最低点（12年3月）及当前最低点（21年11月）两个时间点的截面跌速分布图。

当前城市间房价环比跌速差异性较11-12年更为显著，部分三四线房价或已出现较为严重下跌，对结构上更强的政策改善力度或提出要求。当前除了仍有小部分城市房价上涨外，房价下跌城市三个跌速分段中分布均匀，有接近23%城市房价跌速超过0.5%，而11-12年绝大部分城市跌速仅处于0.0%至0.2%之间。由于城市内部分化加剧，整体房价环比并不能表征各城市的真实情况，部分弱三四线城市由于偏弱的购房需求叠加较差的房价预期，实际房价或已出现较为严重的下跌。

（4）目前70城中下跌及持平城市数量占比为79%，此轮下行周期最低点为87%（11月），尚未到达11-12年及14-15年普跌水平；分城市能级来看，不同城市能级分化明显，三四线城市11月份已接近全面下跌（下跌及持平占比为94%），或与部分出险房企项目分布有关；预计在销售压力无明显改善背景下，后续下跌城市占比仍有进一步增加的可能，三四线或仍将差于一线及二线城市

从下跌及持平城市数量占比来看，21年12月环比下跌及持平城市数占比为79%，而11-12年及14-15年的下行周期中均出现普跌现象（下跌及持平占比超过90%），且普跌现象持续时间接近半年。

分城市能级来看下跌及持平城市数量占比，21年12月一线城市环比下跌及持平城市数占比为75%（广州及深圳下跌、北京持平），二线城市环比下跌及持平城市数占比为75%，三线城市环比下跌及持平城市数占比达82%。不同城市能级间有明显分化，三四线城市于11月时接近全面下跌（下跌及持平占比94%），除了总量原因之外，这或与部分出险房企项目分布有一定关系。

综上，以70城为样本，到目前为止，整体房价较最高点累计下跌幅度为1.0%（较中性预测房价底部还有0.6PCT下行空间），下跌持续时间为4个月（较中性预测房价底部还有4个月），房价环比跌速为-0.3%（或已接近最差位置），下跌及持平城市数量占比79%（后续仍有扩大可能）。相较于11-12年，预计累计下跌幅度略大（相较高0.2PCT），而下跌持续时间及最低环比跌速相当，最高下跌城市及持平占比略少（11-12年出现过全面下跌）；相较14-15年，预计各项指标表现均好于14-15年周期。

2.资金链指数：显示当前房企资金链压力已差于历史最低水平，供应商角度的供应链压力也已差过历史最低位，或是金融口政策改善更早，吹风更甚的原因；判断后续资金面政策或继续“撤除篱笆”，短期力度强化或更多基于在建项目和匹配合理购房需求，但其效果持续性依赖于销售和房价的筑底回升

在此前的报告里，我们判断目前启动的政策修复或更多在于防风险目的，主要就是从资金链的角度来观察。观察资金链，既要从宏观层面把握，也要从微观层面把握（核心房企和供应商），因此，我们采取了两套指标来跟踪行业资金链情况，a.通过统计局相关数据“自上而下”跟踪宏观层面变化，b.通过企业层面财报数据“自下而上”跟踪房企和供应链压力。

（1）宏观角度自上而下，目前资金链压力持续转大，和2011-2012年以及2018年的历史周期低点相当，但暂未达到2008年和2014-15年的更低位置，考虑去杠杆周期中预期转弱导致的拿地力度更早收缩的特点，实际资金链水平或更差，对于逆周期政策的渴求较强

我们采取统计局行业资金来源与投资数据分别作为分子和分母的核心变量，通过数学方法处理构建“招商房地产资金链安全指数”。

招商房地产资金链指数显示房地产行业资金链安全水平从2020年年底高点开始下行，到2021年年底接近130%的历史风险阈值附近，和历史比较，目前和2011-2012年以及2018年的历史低点相当，但高于08年和2014-15年的更低位置。历史上，130%是一个明显的资金链安全的分水岭，通常资金链低于130%亦会激活政策的边际改善。

但考虑去杠杆背景下拿地更快的收缩，资金链实际水平或差于历史。但与以往不同的是，过去在杠杆水平持续上升背景下，房企多采取囤地模式，行业下行期虽有回款压力，但基于对政策的博弈和对于“永续融资”的预期，房企难以大规模缩减拿地，反而部分房企基于对“择时”能力的自信加大拿地，而最近半年的特征明显不同，大量房企主动或被动缩减拿地，第二三批次集中供地拿地力度明显放缓，拿地投资支出下降，体现在资金链宏观指标上，就是分母比历史上收缩的更快，因而本次资金链指数接近130%或比过去类似位置更加危险，反映到实际情况中，表现为大量房企在经营层面支出（拿地）下降的空间已经不多，同时还需要保交付，资金链指标的分母端下降空间已不多，资金链安全水平或受到较大挑战，同时，宏观资金链指标暂未有可靠的筹资支出类数据可供纳入，这也是该指标可能低估目前风险的一个原因。从结论上看，目前资金链安全对逆周期政策的渴求凸显。

（2）微观层面房企资金链数据：自下而上看，21年Q3房企现金流已处于历史最差位置，剔除季节波动因素，预计在销售持续下行以及筹资恢复偏缓背景下Q4资金链压力或进一步转大，22年Q1数据上或体现更大的资金链压力

我们选取178家上市公司房企作为样本（其中A股上市公司138家，港股内房股上市公司40家），采取其半年度现金流净额与在手现金的比值，经过数学方法处理后得出微观层面房企资金净流入指数。

房企资金净流入指数显示样本房企自15年起资金链趋势收紧，21年上半年现金流已处于历史较差位置。具体来看，总178家样本房企21年上半年现金净流出11809亿元，占货币资金的-3.7%，负向缺口仅略小于08年、10年及11年，大于15、18年。20年下半年现金净流入2461亿元，也即21年上半年现金净流入环比减少3650亿元。

排除季节因素后，预计21年Q4资金链水平弱于可观测的历史任何周期底部。15年至今净现金流占在手现金中枢趋势向下，178家样本房企21年上半年净现金流入已较20年下半年大幅下滑，考虑到21年下半年销售下行压力仍较大，拿地支出下降空间相对不大，21年下半年总样本房企净现金流入改善压力或较大，大概率弱于可观测的历史任何底部。

结构上看，总178家样本房企21年上半年现金净流入为正的房企共78家，占比44%，为2014年以来最低值，16年以来现金流水平方差开始拉大，风险积累已久。从现金净流入的方差角度观察房企现金流分化程度，我们可以发现自16年起，现金流水平方差即开始拉大，结构上的风险已开始积累，18年起，现金流净流入房企占比与现金净流入方差呈较为明显的负相关，即现金流为正比例提高时方差降低。

判断行业相对景气时多数房企现金流普遍较为充裕，方差相对较小，而行业下行时多数现金管理能力一般的房企现金流转负，仅部分优质房企保持现金流为正，最终导致方差变大，背后或是多数房企现金流受外部环境影响波动较大，仅有少数“管理红利”较强的优质房企可以长期保持现金流稳健，在当前“管理红利”时代此类房企或更受益。具体来看，在21年上半年行业整体销售相对不错的情况下，又增加了10%的房企现金净流入转负，总计超过50%，也是从去杠杆开始的18年起总样本房企中首次有超过50%的房企现金净流入为负，判断21年下半年销售转弱的情况下整体现金流改善难度较大。

其中A股138家样本房企三季度单季现金净流出1714亿元，占货币资金的-14.0%，单季度缺口大于2007年至今的任何一个季度。二季度单季现金净流入81亿元，也即三季度现金净流入环比减少1795亿元。自18年起，A股房企一、三季度单季现金净流入为负，二、四季度单季现金净流入为正，一方面或与房企半年底、年底销售冲量使得销售回款较多有关，另一方面或与房企更注重半年报、年报的报表数据有关，而一、三季报相对不那么受重视。根据历史情况外推，判断21Q4资金链压力或比实际情况更大，即便Q4数据表现出来有所改善，22年Q1可能才是更重要的数据观察点，基于四季度销售下行压力较大且拿地下行空间不足，判断四季度现金流压力仍较大。

港股内房股40家样本房企21年上半年现金净流出408亿元，占货币资金的-2.3%，负向缺口仅小于08年、10年及11年，大于15、18年，下半年或明显转弱。20年下半年现金净流入1075亿元，也即21年上半年现金净流入环比减少1483亿元。自15年起，港股房企下半年现金流净流入多较上半年有所上行，一方面或与房企年底销售冲量使得销售回款较多有关，另一方面或与房企相对更注重年报的报表数据有关。15年至今净现金流占在手现金中枢趋势向下，考虑到21年下半年销售下行压力较大，现金流转正压力或仍较大，同上，22年Q1是重要观察窗口。

（3）微观层面供应链视角：从“招商房地产供应链保障系数”观察，2011年后供应商资金链情况就已下一个台阶，但这种供应链关系的恶化被掩盖在房企加大杠杆扩规模带来的供应商订单激增下，截止2021Q3供应链保障系数已处于历史最低位，若房企资金链改善不及预期则供应商风险或将进一步加剧，产业链风险加大或增加政策宽松加速的必要性

我们采用“销售回款”及“应付款”挂钩的两个指标构建供应链保障系数，发现两个供应链保障系数均自2020年下半年趋势下行，21Q3均已降至历史最低点。房企暴雷的前兆一般是供应商“缓付”周期增加或停止供应商付款，票据又作为一类并不适合供应链融资的工具先行“暴雷”。“招商房地产供应链保障系数”已处于历史最低位，若房企资金链改善不及预期则供应商风险将进一步加剧，产业链风险加大或增加政策宽松加速的必要性。

三、经济维度：房地产视角下，竣工和开工随着积压停工项目复工，或均会反弹，但2022年整年经济增长或仍有压力，就业压力一季度或持续增加
我们认为仅仅只关注GDP是否能保住5%或5.5%来理解房地产政策会有偏颇，经济视角至少包括“增长”和“就业”两个维度。增长的视角，宏观研究可能涉及较多，我们更多从房地产角度的变量来观察，同时，虽然就业是经济的滞后指标，但其重要性依然很大，历史上就业压力转大对于较大力度的稳增长指引性很强。

1.增长：新开工、投资处于历史低位、竣工处于历史中位水平，去库存或持续进行（库存底继续下探）；从房地产业产出缺口负向变大判断22年经济仍有下行压力，房地产业产出缺口低于-8一般触发政策变动，判断政策有更多保增长动作，尤其在需求端

回顾房地产2021年基本面情况，新开工较20年有较大幅度下滑、房企投资力度大幅减弱，新开工及投资均处于历史低点时期，竣工或有复苏，处于历史中位水平，库存底继续下探。基于我们在2022年年度策略报告《“烦恼”与“幸福的烦恼”》中的预测，我们认为2022年行业销量基本面呈V型，伴随竞争格局不断改善，库存底部或在22年年底出现，2022年竣工弹性高于开工，开工弹性高于销售，判断整体22年经济尤其上半年在房地产引致的变量较弱的背景下仍维持较弱水平。

（1）从房地产新开工，投资等位置和趋势观察，判断2022年“保增长”或是主线

静态来看，新开工方面，21年全年新开工累计同比-11.4%，近两年累计复合同比-6.4%，较20年有较大幅度下滑，且处于历史周期低点，与2008年、2015年相当，略高于2014年及疫情影响2020年年初。

投资方面，因“三道红线”等政策环境结合部分房企现金流困境，房企由“囤地型”或加速转为“已销定产”商业模式，前端投资力度明显减弱，更为注重后端销售回款速度。21年全年投资较20年同比+4.4%，全年维持下行趋势，与历史周期相比，近两年累计复合同比+5.7%，排除20年年初疫情影响，略高于2008、2015年历史最低点。

竣工方面，虽受短期信贷收紧政策制约，后期由于需求端刺激或有较大弹性恢复空间，21年全年竣工累计同比+11.2%，近两年累计复合同比+2.8%，在历史周期中大致处于50分位水平，较新开工及投资表现良好，基于年度报告预测，我们认为复苏周期或延续到22年，预计22年年底较21年或仍有9.5%的增长空间。

综上来看，与历史低位比较，房地产新开工和投资均处于历史低位，根据我们在2022年年度策略报告《“烦恼”与“幸福的烦恼”》中的预测，在2021年积压的停工项目复工影响下，竣工、开工和投资均可能出现不同幅度反弹，竣工预计全年10%左右，新开工全年±0%，投资个位数增长，但持续性有担忧，判断去年仍有下行压力。

（2）从房地产业增加值的领先作用观察，判断22年上半年伴随供需关系不平衡现象将持续，政策或持续因城施策改善，需求侧改善或为重点

收入端视角：从房地产业增加值来看，04年至今，仅有4个季度出现房地产增加值同比下降现象，分别是08年第三季度和第四季度，20年第一季度及21年第三季度。2008年面临金融危机导致三四季度楼市低迷，随后出台“四万亿”计划促进经济复苏，第三次由于疫情影响，各地在供给端及需求端放宽政策以对冲影响。排除疫情影响下的2020年，当下静态情况仅好于2008年，房地产业增加值每次触底后都会有所反弹，由底部恢复至下一次回落时间间隔约半年至一年，随着21年四季度政策“纠偏”显现，预计后续政策进一步针对需求侧出现更积极改善。

供需关系视角：我们将经济指标对于房地产政策影响通过房地产业产出缺口体现，从房地产业产出缺口来看，产出缺口能够真实反映周期变化及供需关系，近10年来房地产短周期逐步拉长，房地产复苏仍走在经济复苏之前，当下从房地产业产出缺口体现的房地产业下降趋势明显，或将带动经济下行，房地产业产出缺口与历史周期底部相比已处于历史低位，仅略高于2015年及2020年（疫情影响），而且下行趋势或仍在延续。

房地产业产出缺口为正，实际产出＞潜在产出，需求端＞供给端，供不应求，经济持续上行，反之供大于求，经济下行。

纵向对比21年产出缺口三季度-16.2，较20年同比-196%，为近5年最低位（去除20年一季度疫情影响），横向对比，21年前三季度房地产业产出缺口持续下降（二/三季度分别环比下降48%/280%），单看21年上半年房地产业仍处于相对繁荣位置，主要原因有以下两点：（1）疫情后金融政策相对放松；（2）延续20年下半年房地产市场需求态势。下半年三季度受房地产政策收紧及需求意愿下行影响，房企产能过剩，而需求疲软，预计22年年初房企或趋势性去库存、保销量。

同时，观察历史，产出缺口指数低于-8时，房地产需求端刺激政策通常强化。今年上半年国家主动频繁调控，在三季度跌破-8后政策逐步放宽趋向“纠偏”，因此我们认为22年上半年伴随经济下行压力及供需关系不平衡现象持续，调控政策或持续因城施策改善，需求侧改善或为重点。

2.就业：作为经济滞后指标的就业指数后续或压力转大，政策于就业上已出现具备提前特点的降息等操作

就业是经济滞后指标，将IVA产出缺口指数及PMI就业指数拟合，就业约滞后一个季度，判断后续就业压力会随着产出缺口表征的供需关系转弱而进一步增加。

从财新PMI就业指数历史规律来看，2004-2021年跌破48即触发房地产政策更多宽松取向，根据上文预测，判断就业压力或转大从而触发更多“保增长”动作，从当前来看，政策于就业上已出现提前量，比如降息。

四、结论和投资分析
1.政策判断结论：就业角度政策已提前布局改善，风险防范角度政策表现较同步但及时，民生角度或逐步释放政策空间，政策整体或仍有半年左右持续改善

综合上文，从民生、风险防范及经济三个角度来看：

民生方面：房价由上涨压力转为下跌压力，2022年民生角度难以对政策持续回暖形成制约，或逐步释放政策改善空间。具体看，绝对房价角度，2021年下半年以前，房价仍是上涨压力，而后转为下跌压力；相对房价角度，房价增速开始远离GDP中枢向下，预计2022年上半年或出现低于CPI的实际贬值特点；预期角度，若需求端政策出台力度与历史类似，房价回升速度合理，预计2022年2季度房价同比转负，房价下行压力加大，政策或有更多改善空间。风险防范方面：房价下行趋势形成中段、行业资金链压力超历史最差水平，政策纠偏较同步，但仍较及时，后续效果依赖于需求端起色。

具体看，房价维度，目前或仍处于历史下跌水平的中段，地方因城施策基本同步于基本面下行节奏，暂未有明显的提前特点，结构上不同能级城市分化较历史更为明显，预计后续随着房价下行压力增加政策逐步在更多城市改善，力度或强于11-12年；资金链维度，当前房企资金链压力已差于历史最低水平，供应商角度的供应链压力也已差过历史最低位，或是金融口政策改善更早，吹风更甚的原因；判断后续资金面政策或继续“撤除篱笆”，短期力度强化或更多基于在建项目和匹配合理购房需求，但其持续效果依赖于需求端销售和房价的筑底回升。

经济维度：房地产视角下2022年初在积压复工影响下或有短期反弹，但全年经济增长或仍有压力，就业压力一季度或持续增加，政策体现提前特点。具体看，增长方面，新开工、投资处于历史低位、竣工处于历史中位水平，去库存或持续进行（库存底继续下探），从房地产业产出缺口负向变大判断22年经济仍有下行压力，房地产业产出缺口低于-8一般触发政策变动，判断政策有更多保增长动作，尤其在需求端；就业方面，作为经济滞后指标的就业指数后续或压力转大，政策于就业上已出现具备提前特点的降息等操作。

2.投资分析：“流动性向好+风险偏好不升反降”组合或持续创造低估值板块超额收益

（1）流动性角度看，前期降息是对无风险利率改善和持续改善的确认，但观察当前的风险偏好指标，却不升反降，这也与微观层面，比如房地产行业信用修复偏慢等表现一致。因此，在流动性改善和风险偏好较低的组合下，低估值板块是比较合适的选择，认为当前房地产板块依然低估。

（2）A股地产股受流动性向好β或更受支持，港股再融资功能不可忽视。部分出险房企和潜在出险房企股债反弹，这是行业政策持续改善、并购预期逐步发酵、以及廉价清算价值提供安全边际三者共同作用的结果，当前来说，A股流动性向好预期更确定（背后有国内经济增长，就业，支持住房合理需求的多方面原因），A股房地产股票短期或相对更受益，而港股流动性依赖于后续美国经济基本面预期的演绎；但港股相对A股具备更好的再融资功能，后期修复弹性也需要重视。

（3）认为房地产股票估值修复未结束，有三个原因：

a.本报告分析的房地产政策所盯三个目标，即“民生（房价上涨），风险（资金链和房价下行），经济（增长和就业）”的情况在发生变化。其中，房价上涨压力转为下跌压力，资金链压力仍未好转，潜在就业压力上行或共同对政策持续改善形成支撑，我们预计销售同比4月份见底，但这个底部预测是基于历史数据规律的，部分研究认为政策维持现状房地产行业就能自然见底V形反转是有问题的，因为预测所依赖的历史数据已包含了历史政策宽松的贡献，也即，没有政策持续改善，后续复苏的曲率可能很平，我们判断政策的改善仍在路上；

b.房地产股票相对收益离动态中枢仍有约35%+空间，离动态3/4分位仍有10%+空间，目前的估值修复仅仅是刚刚反映部分政策修复的预期，指数10%-35%+的空间或意味着部分个股有50%甚至更高的目标空间；

c.更重要的是，如果指数修复至少有10%~35%+的空间，个股的修复空间或较历史更大，因为，“玩家持续下桌”仍在发酵，剩者或将享有明显的“剩者溢价”。

（4）结论：房地产政策由之前的三个目标互相制约或变成一致指向宽松需求；同时，历史上房地产股票超额收益通常领先于基本面底部1-2个季度，目前仍不例外，beta仍在演绎；选股alpha角度，遵循“剩着为王”逻辑，根据招商房地产组现金流模型，优选现金流结构稳健、回款增长有保障的自我造血型公司（百强里头或不到10%）。

房地产政策分析及行业建议报告4

对房地产行业来说，目前政策属于多头管理。对于扩信用、稳增长、稳价格都属于不同部门，目前扩信用是政策主线，稳增长尚没有针对房地产发力，价格稳定目前没有进一步变化。不宜过于对房地产行业整体复苏过于乐观。

宏观分析而言，房地产一般充当信用派生和稳增长两个功能，分别代表信用派生和实物形成。

然而，当前政策主线仅在信用派生功能上，目前销售下滑幅度过快，导致信用有收缩风险，体现为对贷款的需求度大幅下降，当前的扩信用政策相对明确，通过增加并购贷款、贷款集中度宽松等方式。

对于稳增长功能来说，地产暂时还没有和历史周期一样作为主力，考虑到目前面临信用压力，地产对稳增长更多是信用的结果，随着时间推移，由于扩信用政策没有达到刺激的效果，房企拿地和建设意愿也将同步下降。

微观分析而言，稳价格相关政策没有放松，一方面，统计局披露数据房价尚处于稳定状态，另一方面，价格具备信号意义，预期管理难度较大。目前对价格有宽松的城市，多是采取双边幅度来调控。例如，允许房价上涨或者是下跌5%，因此，价格政策的宽松是通过触发下跌5%时来启用的。若不是价格触发，而是引导居民预期，通过价格信号来提振销量，这样的预期管理难度就大幅度加大。按照目前统计局披露数据，70大中城市房价运行仍然平稳，价格相关政策预计仍将延后出台。

除了政策的多头管理以外，政策出台后对效果的验证时间拉长，导致行业复苏时间延后。过往宽松周期当中，政策评估时间较短，最终使得政策宽松的叠加效果非常明显，例如，行业下行周期时，房企拿地减少，若宽松政策持续叠加，会引发需求释放弹性远大于供给弹性，导致价格出现明显上涨。当前这轮周期，从2021年7月以来，政策出台速度明显慢于以往周期，一方面确实使得部分房企直面违约风险，但另一方面，也对房住不炒的预期调控带来了较好的效果。

我们判断，需求端的信用宽松政策将进入密集区域，其他例如土地供给、限购政策等其他部委出台的政策将后置，行业复苏预计将至2022年第三四季度期间。当前比较明确的就是金融机构对房地产行业的支持得到了明确纠偏，宽松政策已经在铺开，且将进入密集出台区间。而涉及其他部委的政策，预计将评估效果后延后出台。就个体房地产企业而言，严守现金流红线，严守负债率红线，调整资产结构是未来半年到一年的重中之重。

房地产政策分析及行业建议报告5

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房地产行业作为国民经济的重要组成部分，促进了国民经济的快速增长，同时当今社会人们对于改善居住条件、迁入城市户口的需求增强，在供求关系得到平衡的背景下，会激发房地产行业迅速发展，并且在此期间行业概貌愈加明显，出现了很多成功的房地产经营模式，整个行业已经逐渐地向适应社会主义市场经济的方向发展，呈现良好的发展态势。

一、房地产行业环境

在人民币升值、奥运效应等因素的影响下，同时全球经济正在复兴，国民经济稳中有进，我国房地产行业进入了快速发展的阶段，虽然在2021年下半年出现了低迷的状况，但是由于政府后续出台了一系列利好政策，首先央行进行了降息，这降低了企业的开发成本，促进了房地产行业的平稳发展。

二、政府政策

房地产行业与政府政策是密不可分的，政府政策直接影响着行业变化，在2021年，我国出台了针对非限购城市的购房政策，不仅下调了首付比例，还推出了税费减免等政策，这大大地促进了房地产行业的发展，在销售量提高的同时，房价也有幅度地上涨。

国家推出房地产政策的重点也在去库存，但是由于一二线城市房价上涨的速度，中央推出了相应政策调控房地产行业的价格，这在一定程度上打击了一二线城市的房地产行业发展，但是在对比之下，在国家政策的加持下，三四线城市市场还在快速发展。

三、机遇发展

在中共十七大之后，提出了推动科学发展、促进社会和谐的思想，也构建了房地产行业的发展蓝图，同时近年来我国经济平稳增长，人均消费水平提高，国际投资环境良好，吸引着越来越多的国外投资企业关注国内房地产行业。

四、房地产行业形势与挑战

1、形势

房地产目前仍然是规模最大的行业之一，也将是长期的支柱产业，对国家GDP增长有着较大的贡献，由于人口量增长、人口城镇化进程加快，人们对住房的需求会急速提高，所以房地产行业仍然具有非凡的发展潜力。

2、挑战

房产税的出台在短期之内会影响大众的购房意愿，还有由于信用冲击，一些房地产企业可能导致融资出现问题，高周转等模式减少了缓冲时间，会使房地产企业“缺血”，影响房地产行业发展。

五、对策

房地产企业应该注重稳定现金流，主要通过处置资产、扩大配股融资等方式，注意谨慎投资，其次要开发多元化业务，提高利润。

在世界经济发展同时，房地产行业也得到了发展，但是也应时刻关注政策变化，把握市场变化动向，及时调整发展目标。

房地产政策分析及行业建议报告6

对房地产行业来说，目前政策属于多头管理。对于扩信用、稳增长、稳价格都属于不同部门，目前扩信用是政策主线，稳增长尚没有针对房地产发力，价格稳定目前没有进一步变化。不宜过于对房地产行业整体复苏过于乐观。

宏观分析而言，房地产一般充当信用派生和稳增长两个功能，分别代表信用派生和实物形成。

然而，当前政策主线仅在信用派生功能上，目前销售下滑幅度过快，导致信用有收缩风险，体现为对贷款的需求度大幅下降，当前的扩信用政策相对明确，通过增加并购贷款、贷款集中度宽松等方式。

对于稳增长功能来说，地产暂时还没有和历史周期一样作为主力，考虑到目前面临信用压力，地产对稳增长更多是信用的结果，随着时间推移，由于扩信用政策没有达到刺激的效果，房企拿地和建设意愿也将同步下降。

微观分析而言，稳价格相关政策没有放松，一方面，统计局披露数据房价尚处于稳定状态，另一方面，价格具备信号意义，预期管理难度较大。目前对价格有宽松的城市，多是采取双边幅度来调控。例如，允许房价上涨或者是下跌5%，因此，价格政策的宽松是通过触发下跌5%时来启用的。若不是价格触发，而是引导居民预期，通过价格信号来提振销量，这样的预期管理难度就大幅度加大。按照目前统计局披露数据，70大中城市房价运行仍然平稳，价格相关政策预计仍将延后出台。

除了政策的多头管理以外，政策出台后对效果的验证时间拉长，导致行业复苏时间延后。过往宽松周期当中，政策评估时间较短，最终使得政策宽松的叠加效果非常明显，例如，行业下行周期时，房企拿地减少，若宽松政策持续叠加，会引发需求释放弹性远大于供给弹性，导致价格出现明显上涨。当前这轮周期，从2021年7月以来，政策出台速度明显慢于以往周期，一方面确实使得部分房企直面违约风险，但另一方面，也对房住不炒的预期调控带来了较好的效果。

我们判断，需求端的信用宽松政策将进入密集区域，其他例如土地供给、限购政策等其他部委出台的政策将后置，行业复苏预计将至2022年第三四季度期间。当前比较明确的就是金融机构对房地产行业的支持得到了明确纠偏，宽松政策已经在铺开，且将进入密集出台区间。而涉及其他部委的政策，预计将评估效果后延后出台。就个体房地产企业而言，严守现金流红线，严守负债率红线，调整资产结构是未来半年到一年的重中之重。

房地产政策分析及行业建议报告7

　一、合肥市房地产发展现状

1、房地产市场迅猛发展

据统计，20xx年该市共完成房地产开发投资133.23亿元，其中住宅投资额104.62亿元，同比分别增长了39.86%和50.51%；施工面积1414.97万平方米，其中住宅1106.59万平方米，同比分别增长了32.03%和33.34%；新开工面积710.95万平方米，其中住宅555.75万平方米，同比分别增长了19.02%和18.28%；竣工面积566.39万平方米，其中住宅464.99万平方米，同比分别增长了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城镇以上投资额中房地产完成投资19.24亿元，增长45.9%。

与20xx年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。

2、合肥市房价一路走高

目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为2722元/平方米。而据同一部门的信息，20xx年6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。从数字来看，虽然目前合肥住房均价低于全国平均价约100元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。这一上涨势头在20xx年8月份以后开始趋于平缓。

据悉，20xx年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%；3000—4000元/平方米的约占52%；20xx元/平方米左右的占8%。从售价上看，20xx—3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000—3500元的也有大幅增长，单套40万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近32%。由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。

3、商品房总体上供小于求

据合肥市房产局相关人士介绍，20xx年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均GDP达1000美元，城镇化率达30%时，城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。

4、卖方市场渐变买方市场

在20xx年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。

二、合肥市场潜力购房消费者特征分析

消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。

1、购房需求更旺，购房群体更年轻

按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为18。12平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示：20xx年初有70.12%的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较20xx年上升18.7%。而且在打算购房的人群中，23岁—39岁的占85%，比20xx年提高了16.9%，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，20xx年消费意向最强的群体是30—39岁者，占被调查总体的37.7%，而20xx年主力消费者年龄下移，为23—29岁，占被调查总体的比例为47.8%。

2、不同年龄消费者购房意向分布

购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？研究分析20xx年住房消费市场在以下方面发生了变化：

一是低龄化群体需求上升，表明20xx年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会和空间；

二是20xx年中档定位的项目已更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要和开发商过度耗费需求资源有关；

三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，20xx年高层、小高层需求略有上升；

四是20xx年高档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化。从不同年龄层住宅需求来看，20xx年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。

三、合肥土地市场发展

自20xx年以来，安徽省的土地开发与购置、房地产投资与施工面积、开工与竣工面积、商品住宅销售的总量和增长情况等，一直处于中部地区之首或前列，而作为省会城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四类经营性用地7000余亩，供应总价达65亿元，政府直接受益近30亿元，更是座上中部地区省会城市的“头把交椅”，在全国也占有非常重要的地位。而实际成交76宗，成交面积约5990.8亩，较上年增长11.5%，成交仅额约415867.1万元。（注：以上数据为20xx年度主要上市交易土地使用权项目，不含1月份成交项目和面积为20亩以下项目）

按区域划分，20xx年合肥市成交地块位置都比较集中，其中蜀山区成交地块最多共32宗，成交面积约2480.7亩，成交金额187537.7万元。其次为龙阳区成交14宗，成交面积约933。1亩，成交金额71764.4万元。瑶海区成交11宗，成交面积约367.8亩，成交金额约13961.7万元。

土地资源是国民经济发展的基础，政府只有掌握了足够的土地储备量，才能保障城市建设对土地需求供应的及时性和对土地市场的控制权，从而解决土地市场混乱无序的状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，促进房地产市场稳定健康发展，保障国民经济的可持续发展。20xx年合肥市确定在城市规划圈600平方公里范围内四类经营性用地上市计划为7300亩，土地储备交易中心严格按年初公布的项目区位供地，在盘活存量、合理规划增量方面达到了政府调控的要求。

四、未来合肥楼盘的发展趋势

1），小高层住宅应唱主角。小高层住宅兼有多层和高层的优势，比多层住宅节约用地，又比高层住宅节省成本和造价，人文环境和整体环境均比高层住宅好。

2），适当发展联体别墅区。开发区远离市区，自然条件和地理环境都比城区优越，适宜发展高档住宅区，这既可满足社会需求，又符合发展需要。

3），中小户型比例适当扩大。由于单身贵族、丁克家庭、老年空巢家庭越来越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌现，中小户型住房无疑会成为这些人购房的首选，而且也是许多年轻夫妇购房历程中的第一个里程碑，这也就注定了中小户型住房将在二级市场上发挥举足轻重的作用。

4），居住性和适应性要增强。住宅设计从追求豪华外表和大面积转向追求房间设计“以人为本”和整体质量的提高。面积不一定很大，但要有比较合适的比例。空间可以灵活分划。为以后改造留有余地；要有良好的厨卫及空调设备，并具有一定的实用性和耐用性，任何年龄均可居住；在抗灾、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住质量。

5），住宅科技含量要提高。要推广环保技术，使用无毒、无污染，节能型的绿色新材料；要实行分质供水和独立的取暖制冷及冷热水供应系统；实行三表自动收费、门禁、保安监控、紧急呼叫、灾情自动报警的智能系统；要运用生态技术，力求节约能源、减少污染。达到提高质量、缩短工期、降低成本、有效管理、改善环境的目标，促进人与环境的和谐发展。

房地产政策分析及行业建议报告8

为了向公司高层投资决策提供参考数据，同时为下一步的项目前期策划工作准备基础资料，投资公司项目投资部牟志刚、袁鹰于20xx年9月17—22日对绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。

第一部分目标地块环境分析

第一节目标地块(财贸校地块)环境分析

一、地块位置及边界：

地块位于绵阳市涪城区滨河南路136号。北临宽约12米的滨河南路及河宽约400米的涪江；东临建设中的青年广场，广场面积约150亩，河面宽约200米的安昌河在此与涪江汇合；距地块东北面1.2公里，有芙蓉溪与涪江汇合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米的水面；南临一条规划中的道路，其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽12米的市政道路（原财贸校区道路），此路西边为财贸校保留不搬迁的学生宿舍、员工食堂及部分教师宿舍。

二、面积指标：

该地块面积为47.647亩，其中代征地有4.04亩。地块东边边长130米，南边边长130米，西边边195米，北边边长220米。

三、地块形状：

地块外型类似于一个不规则的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成弧型边界。

四、地表附着物：

整个地块地面距周边的道路高差约3米，即低于±0.00有3米，但此次绵阳发生洪涝灾害时，地块上没有形成河水倒灌，且只有部分地面积水；地面土质较结实。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层的教学楼；西南角处有一座高8层的综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一蓝球场及两个羽毛球场；其余地面均长着一些杂草。

五、现有街道状况

目标地块周边现没有成型的商业街道，根据现场考察来看，此地块的商铺开发只能做滨河南路及青年广场的地边，以及原财贸校内道路。

六、地块权属及相关情况

成都中盛实业发展公司在今年八月参加该地块招标，通过其特殊的关系渠道及总规划，获得了该地块的土地使用权（见绵国土函[20xx]136号）。中标总地价为￥2900万元，63.6万元/亩。其中8月31日前支付了总地款的30%（即￥870万元），按规定本月底前需支付总地款的40%（即￥1160万元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力，急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最好的地块。属二级土地，市场地价应为80万/亩。

第二节周边环境区位分析

一、自然环境

（一）、自然景观：

目标地块位于三江汇合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良；东西面富乐山公园及远处跌落有致的群山形成较为壮观的自然景观；在建的青年广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片漂亮的绿化景观，（广场计划今年11月份竣工）。

（二）、环境污染状况

由于绵阳市定位为全国唯一的一座“科技城“，市区所有污染企业均已拆迁，城市污水处理较好，地块所处位置自然景观优秀，

所以该地块环境污染状况良好。

二、人文景观

1、紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。

2、在目标地块东边有一座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处的涪江三桥造形奇特、色彩艳丽，正北方的富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透，这些人文景观使目标地块的周边环境大为增色。

三、社会环境

（一）、人居环境

该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心，企事业单位众多，均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、邮局、商场、宾馆、医院等单位。

各机关工作人员在这里工作、生活、休闲娱乐，生活设施配套齐备，具备了居家的方便性、舒适性。

（二）、社会治安环境

绵阳市整体社会治安情况较好，目标地块位于城市中心，又临近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对僻静，紧邻地块西南侧的“南河花园”时有小偷入室行窃的现象，同时地块东侧的青年广场修建中，人员较杂，加之河边的绿树成荫，灯光较暗，存在一定的治安隐患，所以天一黑，河边道路人员较少，只是一些兜风车辆时有经过。

（三）、商务状况

由于绵阳市是一个副省级城市，商务较省内其它区市发达，加之目标地块所处区域为该市的商务中心，其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里，区域内的宾馆如临园宾馆、新华饭店每天的住房入住率达80%以上，是当地入住率最高的宾馆之一，为外来商务人员、旅游人员临时投宿的集中地。

第三节社区生活配套

一、市政配套

1、道路与交通

目标地块主要组织交通的干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”的道路，目前经过“南河花园”的干道仅修至“南河花园”尚未通到目标地块，随着青年广场的竣工，此路也将连通。

目前当地人均车辆数较多，街上过往的代步车主要是公交车、出租车、三轮车和自行车，公用轿车数量较多，副局级领导的车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比较顺畅。据说该市的城市畅通工程居全国第二，（成都市居全国第七）。

经过地块周边的公交车线路有5条，其中5路公交车的起点站在距目标地块的150米处的滨河南路。

2、管网设施

由于目标地块地处原财贸校的位置上，故而地块上水、电、气、光纤配套系统完善，相对而言，宽带网建设相对滞后，周边小区居民通常使用电信拨号方式上网。

目标地块及周边社区原有的城市排污管道系统比较健全，地块南边80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因设备初期使用，没有起到多大作用。但目标地块以后的雨污排放问题不大。根据我们实地考察，污水提升泵站满负荷工作时嘈声不大，不会对将来的小区造成影响。

3、市政单位

目标地块及周边主要的市政单位有雨污水提升泵站、市委、市政协、卫生局、民政局及涪城区各职能部门。居民在此生活将较为方便。

4、文化教育

在目标地块的西边130米处有南街幼儿园、警钟街小学，150米处有绵阳一中，该校近三年来初三毕业考试居全市第一，地块南侧安昌河对岸1500米处的南山公园旁有全省重点高级中学——“南山中学”；在南街幼儿园周边有绵阳广播电视局，绵阳晚报、日报社、市教委、涪城区党校及新华书店。

5、体育设施

紧邻目标地块东侧有一大型休闲娱乐的“青年广场”；地块南侧1200米处有目前绵阳市体育设施最齐全，档次最高的“南河体育运动中心”，今年的“全国农运会”及即将举行的“全国少数民族运动会”都在此举行。

6、银行、邮政、电信系统

由于目标地块与传统的繁华商业地带较近，其周边的各商业、银行网点众多，附近中行、工商银行、建设银行、农业银行、邮局都在其1000米范围内。

二、生活配套设施

1、商业服务网点

目标地块距离较政府职能部门较近，但政府职能部门距绵阳市集中的商业中心尚有300米左右，所以目标地块周边300米范围内的商业氛围就没有中心地带浓，不过范围内的日常生活品购买还是较方便，在建设路有“双汇连锁超市”，“南河小区”内市政道路旁有一门诊部及其个体户经营的商业铺面。一旦与青年广场连接的市政道路建成，从地块到市中心繁华地带距离将大大缩短（500米以内）。

2、休闲娱乐设施

当地休闲娱乐较集中的街道在距目标地块西侧400米的红星街及南河街上，一环路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。经过目标地块的滨河南路西侧上有一少部分茶坊、美容室，但其经营状况不理想。整体看来，这个区域内休闲娱乐设施不是很集中。

3、医疗卫生设施

在目标地块西侧的一环路南段上有涪城区中医院及市中医院机关分院，绵阳市中心医院距地块只有600米左右，该医院是绵阳市医疗设施最先进，市民最信得过的医院。

4、农贸市场

在距目标地块西侧300米处有一建设路市场，为较大型的农贸市场。

5、住宿、餐饮设施

较地块最近的宾馆、餐馆是位于警钟街的新华饭店、满香园、蒋记豆花庄及建设路上的军区招待所。但是全市的宾馆、餐馆主要集中在人民公园及市政府办公大楼之间。

在这里需要特别注意的是，上述设施从文字上感觉与目标地块有一定的距离，但实际生活中，它们却处在人们日常生活中能够接受的活动范围之内。

第四节目标地块分析

一、目标地块价值分析

综前所述，财贸校目标地块应是可供选择的地块中居住小区开发最好地地块，其优势可以用“闹中取静”来形容。无论从其环境、交通、服务配套等都较完善，根据周边规划建设的不断完善，住宅开发的价值较大。

二、成本分析

在目标地块距地面高差约3米的情况下，建地下车库，将会导致建安成本大大增加，同时目标地块周边的商气不足，商业铺面的开发风险较大，相对能作商铺的只有滨河南路及广场面的两面。这样也使项目投资风险进一步加大。不过经实际考察后，项目的实际建安成本没有我们最初预算的那样高，多层建安约500元/M2。

因绵阳的开发商较多，整个绵阳市地价被炒得很高，据国土局的叶先生讲市区商品地产地价（净地）大约为：

备注：

根据目标地块的周边情况及当地市民购房的习惯，该地块只适于进行多层或小高层住宅开发。高层电梯公寓很难被市民接受。

房地产政策分析及行业建议报告9

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

一、我区房地产市场发展现状

今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

1）土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

2）房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

3）房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

4）房地产发展目标调整。XX年市确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

5）房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

6）房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整—巩固—提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

房地产政策分析及行业建议报告10

一、云阳概况

（一）区域基本情况云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北纬30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过，境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里（距三峡大坝260公里），顺江而上西至重庆市区337公里（距万州区水路23公里、陆路41公里）。云阳县共辖42个乡镇，末总人口129万人，其中：农业人口103万人，占91.03%；非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为“七山一水二分田”。云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。年平均气温18.4°c，最低气候-4.0°c,最高气候41.7°c。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。

（三）区域经济条件与社会条件“十一五”期间，地区生产总值年均增长11.9%，全县gdp达到53.3亿元，比接近翻一番，人均gdp达到5285元。固定资产投资153亿元，相当于“十五”的3倍，年均增长24%，高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元，年均增长12.99%，比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由42.3:33.7:24.0调整到的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元，年均增长12.2%，比计划高0.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人口自然增长率为4.81‰。

（四）区域基础设施及交通条件城镇体系框架基本形成，城镇建成区面积达到21.87平方公里,新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。云阳交通四通八达，运输方便快捷。长江自西向东横穿而过，现有各类港口、码头100多处，沿江各大航运公司船舶均在云阳港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝巫路沿长江北穿过云阳境内，至开县二级路今年贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路云阳段即将通车，云阳长江公路大桥、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至农坝段通车。距万州五桥机场、万州火车站48公里，仅40分钟车程。新建特大桥梁11座，完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。全县二级公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，县乡公路油化硬化率达到31%。新修标准四级公路456公里，90%以上乡镇公路达四级标准，95.8%的村通公路。新建二级车站1个，三级车站4个，完成港口码头复建11处。

（五）城市定位云阳新县城定位为云阳县的政治、经济、科技、文化中心，三峡旅游服务基地之一，发展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。城市规模为：发展到20万人，2020年30万人，用地28平方公里。新城规划为三片。城市采取组团式的布局结构，形成以双江为中心，人和、盘石为外围组团的一城三片的组团式结构形态，围绕新城，大江、大桥、大道、大公园凸现，成为渝东城市群中的重要城市。云阳是一个地处偏远的移民新城，以云阳新县城为中心，构建极核发展模式，加强与重庆直辖市及周边县区、省份的联系，加快自身发展，以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑“一心两翼”旅游开发格局，接待游客250万人次，张飞庙成功搬迁，7月19日正式开馆，被评定为国家aaaa级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，建成了云阳的一张名片。新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。根据云阳县城总体规划，不可用于出让的公益性质用地（道路广场用地、市政设施用地、绿地）在城市总建设用地面积中所占比例为23.6%；兼具公益和经营性质的用地（行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地）在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住用地、商业金融业用地和文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。

二、房地产开发情况

（一）房地产市场总体态势云阳新城为移民城，云阳新城的城市总体布局为“一城四区”，已成长江片区仅剩下滨江花园200亩左右。目前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因而研究购房者的需求具有更加重要的意义。据调查，居民普遍拥有住房，有的甚至有两套或者三套以上的住房，区域房地产市场目前已基本趋于饱和。要促进房地产市场发展，可以通过在特色上下功夫，开辟高端市场空间。为此，我们进行了“云阳县住房消费状况研究”的市场调研活动，总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。

（二）可供房地产区城及现状沿移民大道通过地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右，，县府通过招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产开发公司一举中标。1、开发现状丽江景苑，该楼盘占地18706平方米（28亩），建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米，住宅公寓面积6.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1200元/平方米，最高价达到1700元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。福苑楼盘，该楼盘占地1867.6平方米（2.8亩），建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米，住宅公寓面积1.2万平方米。商业部分平均售价为6600元/平方米，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。

外滩广场，该楼盘占地100050平方米（50亩），工程分三期建成。-，一期工程楼盘占地26680平方米（150亩），建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积3.2万平方米。商业部分平均售价为4280元/平方米，住宅部分起售价为900元/平方米，最高价达到1200元/平方米；-，二期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为5280元/平方米，住宅部分起售价为1050元/平方米，最高价达到1750元/平方米；，三期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为7280元/平方米，住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到2750元/平方米。该楼盘销售状况良好，其开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。

滨江国际，该楼盘占地27346平方米（38亩），建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米，住宅公寓面积14.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到3000元/平方米。2、本区域竞争楼盘分析针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调分析。目前，在云阳县房地产市场中具有一定影响力的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为90-110平方米（小户型，小面积），120-145平方米（中户型，中面积），180-250平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占60%，中户型、中面积占25%，大户型，大面积占15%。购房以外地人和本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；外滩广场现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目三期原定于3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年云阳的房地产市场火爆，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好。丽江景苑座落于以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为80-95平方米（小户型，小面积），100-125平方米（中户型，中面积），130-180平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占55%，中户型、中面积占35%，大户型，大面积占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；由于走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

三、土地市场分析根据云阳县国土局提供的—土地出让交易结果，与待储备土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表。表1云阳土地出让交易情况年度价格最高价（万元/亩）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低价（万元/亩）2．001．644．406．985．684．4035．50平均价（万元/亩）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市场在经历了02、的狂热之后逐渐回归理性。预计云阳县土地市场将在稳定下来，呈上升势头。根据云阳县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，虽然略有下降，恢复到正常水平，开始有大幅增幅。表2云阳县—土地出让情况年度价格最高价7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低价2．001．644．406．985．684．4035．50平均价4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50

四、土地储备的几点建议

（一）应抓紧进行土地储备工作云阳在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定（即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉）1520亩作为梅峰水利工程的储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应抓紧进行土地储备工作。

（二）由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让的土地面积无法确定，对估算结果产生一定影响。特此报告。